近年来，虽然我国楼市的整体涨势放缓，但房价依然居高不下。对大多数人来说，选择买房，就意味着背负长达数十年的高额月供，但人们对房产的渴求却从未停止。从挑选楼盘户型，到签约付款，再到最后收房，“买房”就像是一场没有硝烟的战争，购房人将与开发商展开多轮博弈。

      以江苏省为例，2019年度江苏各地法院审结的商品房销售合同纠纷多达2130件，北京市中银（南京）律师事务所李平律师团队对相关判例进行了研读，通过争议焦点和法院观点的分析、归纳，撰写本报告，以期为商品房买卖合同的双方当事人提供切实有效的风险规避建议。

一、检索说明

数据来源：Alpha案例库

检索条件：房地产业；商品房销售合同纠纷；违约责任

案由：商品房销售合同纠纷

地域：江苏省

时间：2019年

案件数量：2130件

案件采集时间：2019年1月1日至2019年12月30日。

二、总体数据分析

（一）案件数量相差悬殊，“人多势众”的群体诉讼来势汹汹

2019年江苏省商品房买卖纠纷案件数量统计

      2019年江苏各市的商品房销售合同纠纷数量呈两极分化态势，主要原因在于部分城市出现了“问题楼盘”，进而引发大规模的群体诉讼。近年来，随着购房者维权意识的提升，加之互联网时代信息交流的便捷，购房业主联合起来进行群体诉讼的情况并不鲜见。据统计，2019年度江苏省商品房销售合同纠纷领域，10人以上的群体诉讼共计45起，其中37起都是购房者作为原告或者上诉人，占比高达82.2%，纠纷焦点为逾期交房办证、房屋质量瑕疵、配套设施严重缩水等共性问题。

      实际上，群体诉讼的案件数量远不止这些。因为法院在应对群体诉讼时，更倾向于适用诉前调解程序，希望双方当事人能自行协商化解矛盾。一方面是因为维权业主人数众多，轻下判决可能引起业主的负面情绪和社会不利舆论；另一方面则是考虑，如果裁判让开发商“大出血”，资金链断裂造成更麻烦的烂尾楼，怎么收场？

      成功的诉前调解群体案件有几个特点：①调解法官一般是法院资深法官，庭长或者副院长亲自出马，容易调动各方面资源，具备控场能力；②双方委托律师善于审时度势、把握委托人情绪、因势利导、分析利弊，以求当事人利益最大化；③好的调解结果一定符合司法效果、社会效果和政治效果的完美统一；④相对于判决，调解案件更有利于执行，有效节约司法资源，减少社会矛盾。

（二）案件平均审限98天，真正耗时费力的是前期调查取证

2019年江苏省商品房买卖纠纷审限

      2019年度江苏省各市法院审理商品房销售合同纠纷的平均审限是98天，约76.4%的案件能够在六个月内审结。这个数据在基层法院案多人少的情况下，已经很不错了。

      相比较漫长的得房过程，半年时间似乎还等得起，但这还没算上前期调查取证的时间。在一些涉及交付时间和验收条件的案件中，购房人必须先申请公开竣工验收备案表、规划图和施工图等政府信息，了解所涉项目的竣工验收情况和实际建设情况，才有可能掌握案件的基本证据（感谢《政府信息公开条例》的出台，申请人基本能在20个工作日内收到政府机关的书面回复，详见下表）。另外在一些房屋质量纠纷中，购房人通常无法准确计算自己所遭受的损失，这时还需要寻找第三方鉴定机构，对房屋的真实价值和购房者的实际损失进行评估，由此耗费的时间和金钱成本更不可控。商品房买卖纠纷申请信息公开路径表项目文件名称公开单位。

     （具体以各市规定为准）可以申请公开的信息《商品房买卖合同》及备案合同房管局“五证”：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证向发证单位申请公开，一般是规划局、住建局和房管局“两书”：住宅质量保证书和住宅使用说明书开发商交房时应提供建设工程施工图住建局房产测绘报告房管局竣工验收报告及备案表住建局商品房价格备案表和明码标价书物价局、房管局可能需要提供的证据购房者支付房款的数额、时间和方式，或者未足额支付、拖欠房款的证据 交付房屋和办理房屋产权证、土地使用权证，或者未能交付房屋和办理房屋产权证、土地使用权证的原因和证据 商品房的质量瑕疵、面积误差或者提出异议的证据。

三、商品房买卖合同常见纠纷及主要裁判规则

（一）逾期交房、办证，买房人在等待中备受煎熬

      开发商逾期交房、逾期办证，作为商品房销售领域的多发纠纷，往往让买房人心累不已。经过漫长等待，催告无果的购房者无奈只能向法院提起诉讼。法院在审理此类案件时，首先会判断逾期原因。如果是开发商自身原因导致的逾期，购房者可追究其违约责任，一般是要求开发商交付房屋，协助办理产权过户，同时支付违约金或者赔偿损失（计算方式如下图）。但如果逾期系因不可抗力导致，如自然灾害、政策调整、法律变更等，开发商的责任可以得到相应减轻或者免除。

1. 时间就是金钱，买房人可以主张迟延违约金聊以慰藉

      商品房买卖合同通常会约定，开发商逾期交房超过一定期限，买房人可以单方解除合同。但在实践中，单纯因为开发商迟延交房就解除合同的购房者并不多，毕竟不是谁都有说放手就放手的勇气。买房人更愿意选择保守的救济方式——要求开发商支付延期交房违约金。

      想要获得全部的迟延违约金并非易事，几个时间点需要重点关注：逾期交房的违约期限，从约定交房日起计算至达到交付条件并书面通知交房日止；逾期办证的天数，则多从买房人实际收房之日起算。部分法院还会适用更加严苛的标准，不仅要求买受人实际收房，还需缴清契税、房屋维修基金和产证服务费，再扣除3个月的办证期限，才开始计算。

另外，房屋买卖合同纠纷适用三年的一般诉讼时效，从权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起算。在逾期交房、办证类纠纷中，如果购房人超过三年都没有主张迟延违约金，并且不存在中止、中断或者延长诉讼时效的情形，购房人能主张违约金的天数，只能从起诉之日起倒推三年计算。

2. 开发商对“不可抗力”条款寄予厚望，但实际效果却不尽如意

      近年来，房地产行业受到的监管日益严密，“不可抗力”作为仅剩不多的“官方”免责事由，开发商自然是希望能够最大程度地利用该条款以减轻自身责任，因此对相关条款的设计也越发“精巧”。例如：

（1）气象条款：如遇高温、高寒及雨雪天，交房日期据实顺延。

      开发商依据该条款提出，迟延期限应扣除高温、高寒及雨雪天气再计算。乍一看，气象条款的存在合情合理，天气不好还逼着施工队建房子，多没人性？但细想起来，房地产项目建设周期长，期间必然存在恶劣天气。而开发商长期从事建筑相关工作，在确定交房日期时，理应已将天气原因导致的停工时间纳入工期时长的考量。因此法院没有采纳开发商的抗辩，并将“气象条款”认定为“免除自身责任，限制对方权利”的格式条款，因而无效。

（2）政府行为条款：当出现政府管制、征用或政府法律规定的调整、规划变更等政府行为，或其他非甲方所能控制的因素，包括但不限于有关政府部门延迟有关文件的批准、文物考古、挖掘等，被告可以据实予以顺延交付期限。

开发商援用该条款主张免责，法院裁判时会考虑：政府管控是否不可预见地、无差别地针对辖区内全部或者多数建筑施工企业，包括上游材料供应商。以大气污染防治管控为例，建筑企业施工时必须符合大气污染防治标准，在施工过程中要自觉采取措施管控防治空气污染。如果某一家单独的建筑企业未按照行业及地区标准规范施工而被要求停工整改，由此造成的逾期不属于免责范围；相反，若政府为控制大气污染，要求辖区内的全部或者多数建筑相关企业暂时停产，工地停工或停止土石方作业，这必然会影响到建设工程的施工进度。该情形是双方签订商品房销售合同时无法预见的，不应归责于开发商，因此相应的停工期间应当予以扣除。

      比如，2020年出现的疫情对于合同履行，最高院有相应规定，同时各地区县一级政府也发出停工停车通知，因该通知导致进度延迟的，可以适用不可抗力条款。

3. “交房宽展期”条款vs.“免除迟延责任”条款，同样是排除开发商迟延责任，却有着截然不同的命运

     “交房宽展期”条款一般约定在《商品房买卖合同》中，即购房人同意在合同约定的交房日到期后为开发商再宽限一段时间，不追究此段期间的逾期交房责任。对于此类条款，法院的态度是“虽然《商品房买卖合同》系开发商提供的格式合同，但给予出卖人交房宽展期并未排除买受人的主要合同权利，条款有效”。

     “免除迟延责任”条款多约定在购房人收房时签的《交房确认书》上：“双方办理完结算、委托代办产权证及物业管理手续并接收房屋后，视为按时如约履行交接房屋义务，双方均自愿放弃追究对方迟延交付、迟延办证或迟延接收的法律责任”。法院在审理时认为，该条款属于免除己方责任的格式条款，损害了购房者的利益，因而无效。

      上述两类条款除了签订时间不同，实质内容并没有太大区别，本质都是由开发商为免除自身迟延责任而预先拟定。法院会认可前者的效力，可能也是因为开发商给自己的迟延设定了一个“度”，仅在有限时间内排除自己的责任。

（二）商品房的居住性能日益突显，因小区配套与宣传不符引发的纠纷数量明显上升

    “房住不炒“仍然是2019年房地产宏观调控的主基调，当商品房的投资属性逐渐被削弱，购房者将更加关注商品房本身的居住性能。除了房屋的内部空间，小区周边配套设施的完善程度也将直接影响业主的生活质量和舒适度。但由于我国实行商品房预售制度，购房人在认购房屋时大多只能看到样板间、沙盘、楼书、户型图和效果图等宣传资料。有些开发商为尽快回笼资金，会做一些夸大性的宣传，吸引消费者买房。当承诺不能兑现时，纠纷就会产生。

1. 举报虚假宣传并不能对开发商形成有效制约，白纸黑字写进合同的承诺才值得信任

      如果开发商因为虚假宣传被政府部门查处，最多也就是二十万的罚款，但是卖房赚的钱要远远多于这些，这也是为什么某些开发商有恃无恐的原因。并且在相关民事诉讼中，法院也不会以行政处罚作为判令开发商承担违约责任的依据。

      购房者以虚假宣传为由主张违约责任的前提是，开发商的宣传资料和商业广告构成合同内容。根据最高院《商品房买卖合同司法解释》第3条的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，如果具体明确，且对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，即便未载入合同，开发商违反的，也要承担违约责任。是否符合上述条件，主要靠法院自由裁量。因此购房者最好要求开发商将有关房屋及周边配套设施的状况列明在合同中。

      不过，即便法院判令开发商承担违约责任，购房者不论是要求继续履行还是直接退房，都不太现实，法院会考虑由此可能引发的连锁反应。当前的裁判还是以开发商赔偿损失为主，赔偿数额会根据鉴定机构对差价部分的评估结果来计算，无法评估的，就按照房屋总价款的1%-2%进行酌定。

2. 再穷不能穷教育，为了让孩子不输在起跑线，一户好的学区房成为多少父母的奋斗目标

      周边配套的硬件设施是一方面，教育、医疗资源也必须重点关注，尤其我们国家的学区与住房挂钩。开发商在宣传时，以“名校”作噱头，“学区房”变“学区旁”的例子并不鲜见。对于此类纠纷，购房者的赔偿诉求一般得不到法院支持。理由主要在于，当购房者对房屋功能有特殊需求时，其须尽更加审慎的注意义务。法院有理由相信购房者已经了解当地的学区政策，其应知教育行政部门通常只会在小区楼盘完成交房、办理不动产登记后才会正式公布该小区的施教区划分。这类购房者在选择房屋时应自行向政府部门核实，开发商关于“名校学区”的宣传一般不构成合同内容。

（三）好房难求，因房屋质量问题引发的交付纠纷是商品房买卖合同纠纷的主要类型之一

      1. 买房不是网购，消费者不能七天无理由退货。只要达到交房条件，收房就是买受人的义务

鉴于商品房的高价值属性，只有存在“房屋主体结构质量不合格”和“房屋质量问题严重影响正常居住使用”这两种情形时，买受人才能拒绝收房或者解除合同，其他质量问题则必须交由出卖人的保修责任来解决。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担（《商品房买卖合同司法解释》第12条、第13条）。

除严重质量问题外，法院支持购房人拒绝收房的情形还有：

（1）未经竣工验收或未取得《竣工验收备案表》；

（2）未取得建设项目所在地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；

（3）未提供住宅质量保证书、住宅使用说明书；

（4）开发商无故延迟交房，在买房人催告后的三个月内仍未交房；

（5）开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同约定的周边配套设施；

（6）开发商未经买受人许可，擅自改变商品房规划设计（特殊情况下，开发商出于安全考虑，对变更设计具有一定自主权，买房人负有相应的容忍义务。只要此类房屋能够办理产权证，买房人就无权拒绝收房）；

（7）开发商随意设置交房前置条件（例如开发商通知业主收房时，要求业主预交物业管理费、强制收取代缴代收费用等）；

（8）未提供有资质的测绘部门出具的房屋面积测绘报告；

（9）商品房存在权利瑕疵。

2. 你以为“竣工验收合格”是交房唯一条件？

      如前所述，只要商品房达到法定或者约定交付条件，购房人就必须收房。出于对购房者的保护，约定交付条件严于法定交付条件的，以合同约定为准；约定交付条件低于法定交付条件的，仍应适用法定交付条件。

      具体而言，法定交付条件是指，商品房须通过单体工程质量验收以及规划、消防、人防、燃气管道、电梯等专项验收，最终经建设工程竣工验收合格并已完成竣工验收备案登记，验收主体包含建设、施工、监理、设计、勘察五单位和质检部门。而随着购房者权利保障意识的提升，买房人与开发商开始约定一项更为完备的交房标准——商品房需经综合查验合格并公告。综合查验不单关注房屋质量是否合格，还会对商品房居住功能的完整性进行检验，主要包括以下内容：

（1）是否将水、电纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、公用场地、公用设施设备配置独立的水、电计量装置；

（2）是否在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置；

（3）是否将电话通信线、电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；

（4）是否按照规划要求完成消防设施建设；

（5）是否按照规划要求完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；

（6）是否按照规划要求完成小区道路建设，并与城市道路或者公路相连；

（7）是否按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

（8）前期物业管理是否已按照规定落实；

（9）各专项工程验收手续是否完备；

（10）法律、法规规定的其他事项。

3. 楼盘还没竣工，开发商就强行交房，业主到底该不该收房？

      由于种种原因，开发商未能在合同约定的交房日前办妥竣工验收备案手续，为避免承担逾期责任，开发商强行向业主交房。按照正常逻辑，任何一个理性的买房人都不会接收这样的房屋，但实际情况却是，能够坚持不收房的业主寥寥无几。一方面是因为，购房者对竣工验收的必要性缺乏相应认知；另一方面则是由集体行动的弊端所致。群体行动的一大特点就是观望、跟风，“跟别人一样总不会出错”类似的心理将影响个体行为。这时候，经验老到的开发商再安排几个“内奸”进入业主群，煽动业主收房，或者与部分业主代表私下达成交易，许诺一定好处让他们同意收房，其他业主自然抵抗不了多久。

业主同意收房，其实是将主动权送给了开发商。对于迟延交房违约金，法院只会支持计算到实际收房之日。理由在于，买房人明知商品房不具备交房条件但同意收房的，视为对房屋现状的认可，不能再主张迟延交房责任。

（四）签订《认购协议》后不想要房，定金能退吗？

1. 定金和首付款应当何时支付？

      在回答这个问题前，首先要理解什么是定金？定金是为了对双方签订正式合同的担保方式，如果有一方违背诚信义务，未经磋商，强制对方履行己方提供的格式合同，不受法律保护。然而奇怪的是，在商品房买卖中有几个奇怪的现象，而且一直存在，合同由开发商提供，不允许修改；看完样板间和沙盘后，签订《认购协议》，缴纳定金甚至首付款，连合同还没看到，爱买不买；在交付定金还没有签订合同前，或者签订合同时，看到合同条款发现不像销售时的承诺，如果不想要房屋，定金不退，还要从首付款扣除违约金。

      一句话，定金和首付款应当在双方对合同主要内容经过充分磋商后支付。

      如果认购协议具备了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款，则可以被认定为正式的购房合同。不过在实践中，认购协议由开发商提供，少有全面覆盖买卖合同主要内容的，因此被认定为正式购房合同的概率较低。

2. 签订认购协议又反悔，买房人依然可以避免定金“打水漂”

       具体如何操作？根据合同法和司法解释，分三步：通知对方，就合同主要内容进行磋商；如未磋商（一般开发商也不会搭理你），通知对方认购协议解除，要求返还定金和首付款（开发商继续不搭理）；向法院起诉（开发商退款）。笔者根据以上三步，均帮助委托人追回定金。

      在具体操作时，购房者切不可直接拒绝签订购房合同，而应基于诚信原则，针对买卖合同中不合理的合同条款进行磋商，提出自己认为不合理的地方，要求开发商变更条款或增加补充协议。开发商一般不会同意，这就出现了因不可归责于双方的事由导致本约无法订立的情形，此时可以解除认购协议，并返还定金。

四、签订合同前的风险防控措施

      （一）尽量选择有实力的开发商，品质售后都有保障。买房交房有个长期的过程，开发商如果实力不匹配，容易发生资金断链，在业主拿房后办理产权证时，发现房产被其他权利人查封，无法办证。

      （二）仔细看好合同约定土地性质，是住宅还是商业、工业，如果土地使用期是40年或者50年，那么，这样的房屋不仅物业费、水电费、契税价高、变现难，而且土地使用权到期后是否自动续期，法律现在还没有明确规定。

[联系实际] 2019年，南京出现大面积“公寓房”纠纷。投资客将资金转向具有居住功能的酒店式公寓，也有部分购房者因自身资金不足无力购买商品住宅房而选择酒店式公寓。在实际购买上述房产前，开发商在宣传中经常会以酒店式公寓、公寓式酒店”、SOHO、办公式公寓等用语进行宣传，甚至以公寓样板间来吸引购房者。

但在购房者办理房产交付手续时却发现所谓公寓房并没有居住功能配置，没有室内卫生间和独立排水管道和烟道，根本无法居住生活，实属办公性质房屋。

      （三）五证要齐全。五证如果不全，开发商不是规划问题就是资金有问题，影响后期交付办证。

      （四）售后返租或者售后包租是一个销售套路，不要被花样宣传蒙蔽，代理公司如果不能长期的正常的出租房产，拿什么支付高额租金？这样的房产纠纷很多。

      （五）留意合同中约定的付款方式，如果是贷款加现金付款方式，那就要提前了解自己的征信，不要因为个人征信无法通过银行审核，无法贷款又无法付现，导致无法履行合同，难免承担违约责任。还要核实自己的社保记录是否符合银行要求，否则也会出现合同履行纠纷。

      （六）合同要仔细审查，尤其是合同的补充协议，不要相信销售的口头承诺，落实在书面上，有条件的，可以聘请律师审查合同，毕竟，签订合同是法律行为。

      （七）要看贷款的合作机构是否是银行，如果是小贷公司，小心陷阱，会有各种收费套路等着你。

      （八）不要相信开发商团购优惠宣传。这实际是开发商为了自己少交税，让购房人将一部分房款打到其指定的另一家公司，表面看好像购房人少交契税，实际上，损失最大的还是购房人自己，因为购房合同中的总价减少，会导致购房人在转让房产时缴纳的增值税明显上升。

     （九）精装修房产纠纷。购买精装修房屋时，业主有权要求开发商提供与样板房同等标准的装修，且开发商有义务保留精装修样板房三个月。如果样本房不在了，将由开发商承担举证责任。

购房人在签订精装修商品房买卖合同时，注意精装修材料设备的品牌、规格、尺寸等详细约定。如果约定明确，交付时与约定不符，购房人可以要求减价或者更换；约定不明确的，则应按照《合同法》第61条处理，以物价局报备案的评估标准为准。此外，开发商与装修单位的合同、工程量清单也可以作为证据。