近年来，随着我国私人汽车拥有量的上升，住宅小区内的停车位问题，已成为房地产物业管理中最具争议的问题之一，其中车位的权属问题更是争议的焦点。近日，笔者作为开发商一方的代表与业主代表就小区内车位权属问题进行了多次交涉，也同时研究了全国首例小区车库权属纠纷案及纠纷所在地相关案例，有所体悟，在此将关于车位权属的一点分析结果与大家分享。

相关法律法规

1、《中华人民共和国物权法》第74条：

【车位、车库的规定】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第5条：

建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第6条：

建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

3、《中华人民共和国物权法》第142条：

【建设用地使用权人建造的建筑物等设施的权属】建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

相关案例

1、上诉人刘某某与被上诉人江西丰凯置业有限公司车位合同纠纷一案

案号：（2015）赣中民一终字第232号

法院观点：

（1）《江西省物业管理条例》第六十六条第三款属于管理性规定，并非强制性规定，违反并不导致合同无效。

《江西省物业管理条例》第六十六条第三款规定：建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库。建设单位应当在出售、出租车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。刘某某认为丰凯公司违反以上规定，出租未经产权登记的车位也未履行告知义务，所以主张案涉《补充协议书》无效。关于这个问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。也就是说，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同，才能被认定为无效。而《江西省物业管理条例》属于江西省人民代表大会常务委员会通过的地方性法规，不属于全国人民代表大会及其常务委员会通过的法律，也不属于国务院通过的行政法规。故，即使案涉《补充协议书》违反了《江西省物业管理条例》，也不能作为认定《补充协议书》无效的理由。丰凯公司即使存在违反管理规定的行为，也应由相关职能部门处理。

(2）建筑区划内的车位、车库开发商有权进行处置

《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。开发商丰凯公司与业主刘某某通过签订《阳光康城停车位租赁合同》的方式，约定丰凯公司将案涉地面停车位出租给刘某某，符合法律规定。同时，一审期间，赣州市城乡规划建设局南康区规划分局于2015年6月17日出具的《关于阳光康城小区地面停车位的情况说明》和赣州市南康区房地产管理局于2015年6月18日出具的《关于阳光康城小区地面停车位使用权说明》，及二审期间，本院分别对赣州市城乡规划建设局南康区规划分局和赣州市南康区房地产管理局的相关人员进行的调查询问，均表明阳光康城小区案涉的169个地面停车位均属于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，并且未占用阳光康城小区公共道路、公共绿地等属于全小区业主共有的公共场所，开发商丰凯公司有权将案涉车位出租给刘某某。

2、原告星汉城市花园业主委员会与被告江苏星汉置业有限公司车库纠纷一案（全国首例小区车库权属纠纷案）

案号： （2013）鼓民初字第1656号

法院观点：

建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，归业主共有。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，归业主共有。星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，故超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，本院不予支持。

法律分析

1、《物权法》第七十四条第二款规定的“车位”、“车库”，是指项目建设之初按照规划批准建成的车位、车库；该条第三款规定的“车位”，是指建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位。

《物权法》第七十四条第二款规定的“车位”、“车库”，实际上是针对项目建设之初，按照规划批准建成的车位、车库的归属问题作出的，建设单位是有权处分这些车位、车库的。而其第三款规定的情况，与该条前款具体所指是有所不同的。第三款规定中所指的车位，立法本义实际上是指初始规划之外另行产生的车位。《物权法》将项目建设时按照规划建成车位、车库的归属问题，交由双方当事人自行协商确定其权属，而在项目建设按照规划的批准建设完成后建设单位或者物业服务企业再占用业主共有的道路或者其他场地增设的车位，应适用第三款的规定，认定为属于业主共有。

2、当事人之间未就项目建设之初按照规划批准建成的车位、车库的权属达成协议的，该车位、车库的所有权归开发商。

《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”从该条款的规定可以看出，规划车位、车库的所有权由当事人进行约定。虽然本条款没有明确写明规划车位、车库所有权的归属，但从通过当事人约定的表述来看，所有权归开发商。如果不归开发商，那开发商怎么有权利与购房人“通过出售、附赠或者出租等方式约定”？出售，显然开发商是所有权人。附赠，显然是开发商卖房的时候赠与车位。出租，显然开发商是车位的所有权人，开发商才能出租。因此，通过这些表述，可以认定规划车位、车库的所有权就是属于开发商的。

3、项目建设之初按照规划批准建成的车位、车库的权属属于当事人约定范围，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定。

当事人之间关于车位、车库权属的约定，通常有出售、附赠或出租等方式。对此应作广义理解，此种约定不仅限于商品房买卖合同的约定，也包括当事人之间的其他协议形式。其中，出售主要指开发商将车位、车库交付业主所有，由业主支付约定价款的方式。附赠是指开发商把属其所有的车位、车库无偿地送给业主，业主同意接受的方式。附赠一般发生在商品房买卖过程中，作为开发商提供给买受人的一种优惠措施。出租是指开发商作为出租人把车位、车库交给业主使用，业主支付租金，并在租赁关系终止时将车位、车库返还给开发商的方式。

4、当事人就项目建设之初按照规划批准建成的车位、车库的权属达成的协议与当事人之间的商品房买卖合同属于两个法律关系，不存在必然的牵连关系。

车位、车库所有权的归属与房屋所有权密切相关，当事人就车位、车库的归属达成协议一般发生在商品房买卖过程中，亦应采取书面合同方式。但在此种情况下，车位、车库的归属协议与商品房买卖合同实际上系两个法律关系，即商品房买卖法律关系和车位、车库使用权转让、附赠或出租的法律关系，两者相互独立，并不存在必然的牵连关系。

5、建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，属于业主共有，但不包括车库，车库的权属应依当事人的约定确定。

建筑区划内的道路、其他公共场所属于业主共有，因而建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位的权属，亦应随着土地使用权的移转而确定为业主共有。但车库则不同。《物权法》第七十四条第三款只规定了车位而不包括车库。车库所占用的土地使用权不能当然地认为属于业主共有。车库基本上都建设在地下部分，地下空间利用权的归属要根据规划批准以及具体实际情况来确定。换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则，并不能够简单地直接适用于地下建筑物与土地使用权的关系。车库作为独立使用对象，不属于小区共用的公共设施，故车库的归属仍应通过当事人约定进行。