2022年3月14日，中银南京律师事务所高级合伙人李平律师受到天猫好房和新浪乐居邀请，来到阿里巴巴南京总部，参加“守护到家安心至上”品质315购房月直播现场，通过深度剖析买房维权重灾区典型案例，为大家答疑解惑。“留好证据，善用法律”、“坚定的决心是维权第一步” 、“把口头承诺落实到书面文件” 等一连串的金句、维权实用小Tips和良心建议，对于广大购房者来说，可谓是十分贴心。我们将具有代表性的直播内容总结成了问答形式为大家呈现，希望能够帮助大家在买房路上少走弯路。

问墙体裂缝、楼板裂缝、屋面渗漏，哪些问题是房屋质量有问题，遇见房屋质量问题应该怎么办？

李平(以下简称李）：关于房屋质量问题需要分两种情况分析，第一种是房屋存在一般质量问题，比如刚才主持人提到的墙体、楼板存在不规则的裂缝，渗水现象，还包括房屋起砂、空鼓、大小头、阴阳角等现象，这时作为购房人可以依据在拿房的时候从开发商处领取的《质量保证书》中约定，要求开发商或者开发商指定的物业公司在质量保证期限内免费维修，如果开发商在购房人通知维修的合理期限内没有维修，购房人可以委托有资质的维修单位维修，相关费用由开发商承担，比如，一般质量保证书约定，楼板天花渗水的维保期限是五年；第二种是严重质量问题，比如裂缝是房屋基础工程或者主体结构存在问题，造成外观存在有规则的通体裂缝，难以通过修复办法解决问题，购房人可以要求退房，并赔偿损失，比如拿房后阳台整体脱落。

问：房屋建设项目的过程中，遇到开发商擅自更改规划，如变更小区绿化，被侵权的业主应该怎么办？

李：在回答这个问题前，首先要明确，即使开发商更改规划，也要通过竣工验收备案，否则要承担违约责任。在这个背景下，开发商变更了规划，比如变更小区绿化、变更配电房、变更容积率、变更道路规划等等，会有三裁判结果，第一种开发商不承担责任，这种情况主要看合同约定，一般商品房合同在交付条件交付时间有约定，因开发商原因导致延期交房等等，但是法院认为，规划调整是政府行为，不是开发商原因，或者合同明确约定，因为政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人变更规划逾期交房的，（由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件），开发商因为在签订合同时无法预见，所以判开发商不承担责任；第二种情况，要注意，规划调整如果有开发商本身利益所在，开发商要承担责任。比如在南通有一个案例，开发商向政府提交申请，要求将相邻一个地块一并开发，导致规划调整合同不能履行，这个责任由开发商承担。第三种情况，如果规划调整不影响合同履行，开发商延迟履行，应承担责任，比如小区大门朝向规划调整，不影响房屋交付。最后提醒购房者，在与开发商签订合同时，如合同中有约定：因政府或者规划调整等原因，购房者有履行或者解除合同权利的条款时，要格外小心，因为，这有可能是开发商在为开发后期楼盘赚取更大利润，擅自申请规划调整提前挖的陷阱。

问：遇到开发商延期交房，应该怎么处理？

李：首先要明确交房的条件，看合同约定，有的是竣工验收，有的是综合验收，包含竣工验收，我办理过一个案件，合同约定综合验收，开发商在竣工验收但不具备综合验收条件下，通知业主拿房，这时裁判认为不具备交房条件。其次要明确业主希望拿房还是希望退房，一般在合同中约定，开发商延期交房后业主有选择退房的权利，需要书面通知开发商，如果不退房，那么，可以追究开发商两种延迟交房的违约责任，一个是延迟交房违约金，还有一个是延期办证违约金，第二种违约金的比例较低，具体看合同约定和当地的裁判案例，最后一点，需要查明开发商延期交房的原因，如果因为没有销售许可证或者规划调整无法通过验收，而且长期无法解决这个问题，比如我曾经代理一个案件，业主拿房了，但是过了七年还是没能办证，这种情况我一般不建议退房，因为开发商可能资金存在问题，一旦退房，房子没有了购房款也拿不到，先占有房屋，及时起诉开发商。

问：送车位、免交一定期限物业费等，但后期又不能如期履行，如何避免承诺口说无凭？

李：如果开发商的承诺没有落实到书面，最好的办法录音并取得销售人员的名片，以防开发商不承认销售人员是其工作人员，在交房时可以起诉开发商承担违约责任或者赔偿损失，同时调取销售人员的社保资料。

问：装修产品被偷梁换柱，装修用材和实际千差万别，买精装房遇到货不对板应该怎么办？

李：精装修房屋一般有两个合同，一个商品房销售合同，还有一个是装修合同，但是两个合同应该是一个整体，我办理一个类似案例，开发商在合同约定装修按照1500元每平米标准装修，结果是毛坯房，最后法院判决按照1500元每平米乘以建筑面积赔偿我们损失。大家要注意，装修材料种类很多，比如诺贝尔瓷砖就有几千种，要在合同中明确品牌、规格、单价、品质档次等等，有约定按照约定处理，如果没有明确约定，装修缩水，可能需要在司法程序中对装修材料申请司法鉴定，根据鉴定结果要求开发商承担责任。按照江苏省高院的意见，因装修部分存在的质量严重影响商品房品质的，装修合同是买卖合同不可分割的一部分的，买受人请求一并解除商品房买卖合同和装修合同并赔偿损失的，应予支持。

问：明明是70年的产权，却变成50年，交房测绘面积缩水，购房人应该怎么办？

李：要分两种情况，如果是住宅，因为国家有规定，住宅使用年限到期后自动续期，所以买房人没有损失，如果要求开发商承担责任，可能法院不会支持，还有一种是商铺或者公寓，因出卖人变更了土地性质、用途，导致商品房土地使用权年限明显减少，出卖人未尽告知义务的，买受人请求出卖人承担违约或赔偿责任的，应予支持。

问：在交房时，往往提出一些无理的要求。如先交房后验房，如何辨别霸王条款，如何维护自己的合法权益？

李：开发商如果具备合同约定的交房条件，比如竣工验收备案，通知业主先交房后验房，可以接受，在业主拿房后验房时发现质量问题，可以要求开发商修复整改。如果没有达到交付条件，开发商通知业主拿房没有依据。