多年来，我在南京电视台教科频道《有请当事人》做特约嘉宾的时候，经常遇见一些老人，由于种种原因，将自己唯一的住房赠与给自己的子女。又因为种种原因，最后，在晚年的时候，居无定所。造成老人的权益受到侵害，有咨询如下：

      2008年7月，赵老太购得一套住宅。儿子、儿媳与其口头约定，将该住宅赠与给儿子王先生和儿媳孙女士，由赵老太夫妇一直在该房内居住。王先生和孙女士则居住在同小区的另一栋二楼住宅内。

      2019年7月，赵老太的老伴去世，孙女士让赵老太搬至他们所住的二楼住宅内，可没多久，就发现门锁被换。原来，王先生和孙女士感情不和，已于2018年协议离婚，离婚协议约定双方共有的该小区二楼住宅归孙女士所有，孙女士需向王先生支付40万元。而赵老太赠与给王先生和孙女士的一处住宅，则在2019年10月因王先生以此房屋抵押贷款亏损被拍卖。

       赵老太发现自己无家可归了，多次协商未果。

       该情况发生的时间在民法典实施前，当时没有居住权相关法律规定，故造成了赵老太的无家可归。2021年1月1日我国第一部《民法典》开始施行。

那么如何根据《民法典》保护赵老太居住权呢？  

一、赵老太可与儿子王先生和儿媳孙女士签订《居住权协议》

     《民法典》从第366条至371条共6条，规定了居住权制度。制定的非常及时。居住权作为用益特权既沿袭为达到赡养、抚养或扶养目的的传统法律制度，又拓展了其社会保障属性，还彰显了房屋价值利用多元化的功能，具有鲜明的时代特征。

     《民法典》第366条规定“居住权人有权按合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益特权，以满足生活居住的需要。”

      赵老太将房屋赠与给儿子王先生和儿媳孙女士之前，可以先行签订一份《居住权协议》，这样，在房屋赠与儿子、儿媳后，不论发生什么变故，最终都能保证其晚年居有定所。

二、《居住权协议》一定要采用书面的形式

      设立居住权，一定要采用书面形式。居住权往往发生在亲属朋友之间，有时碍于面子，不签订书面合同，但是一旦发生纠纷就很难举证，赵老太就是因为口头协议才造成无法通过法律规定的救济渠道加以解决。

三、《居住权协议》的内容

     《居住权协议》内容可以约定，双方的姓名、住址；该房屋的位置；赵老太夫妇有权居住到百年后；在赵老太夫妇居住期间，不得将房屋抵押、出租和转让；以及发生纠纷后，如何解决等。

四、居住权应以无偿设立为主

     《民法典》规定，居住权以无偿设立为基本原则。赵老太本来是该房屋的所有人，应儿子、儿媳的要求，才将该房屋赠与给儿子、儿媳。因此，该其居住权应为无偿设立。

五、签订《居住权协议》后，到房产登记部门进行登记

      赵老与儿子王先生和儿媳孙女士签订《居住权协议》后，将该房屋进行过户。《居住权协议》双方签字生效。此时，还要进一步完成到当地房产登记部门办理居住权登记，否则，居住权还没有正式设立，也就不能对抗善意取得该房屋的第三人。

      因此，如果赵老太在《民法典》实施之后，再与其儿子、儿媳签订《居住权协议》并进行登记，即能充分保护其合法的居住权。如果其儿子王先生再将该房屋进行抵押贷款，则有可能银行就不会批准；如果其儿子王先生和儿媳孙女士将该房屋转让，买受人必须保障赵老太的居住权；如果其儿子王先生和儿媳孙女士将该房屋对外出租，则必须通过赵老太的同意。只有设立居住权，才能使赵老太不会造成无家可归的悲剧重演。