摘要：

华夏幸福携固安模式，在PPP大旗下，开疆拓土，毫无疑问，已成为园区开发类PPP模式之“翘楚”。固安模式也因此成为园区开发类的“教科书”。在学习“教科书”的过程中，不断地有疑问涌上心头。经多方求证，未得真解。本着“知之为知之，不知为不知”的求学态度，不得已，将自己的不知或疑问通过自媒体向方家求教。

一、公开资料对固安模式描述的概况

1、区域内基础设施及公共服务项目的PPP集合体项目；

2、基础设施建设及公共服务项目提供按“合理利润回报”，“园区经营”按“落地投资款”的比例确定回报；

3、以园区增量财政收入为回报基础。

二、寻找“风险分配”或“风险转移”   

 “华夏幸福的利润回报以固安工业园区增量财政收入为基础，县政府不承担债务和经营风险。华夏幸福公司通过市场化融资，以固安工业园区整体经营效果回收成本，获取企业盈利，同时承担政策、经营和债务等风险。”

   上述风险分配，对照目前流行的风险分配办法。显然，风险被过度地分配给了华夏幸福公司。例如，华夏幸福要承担“政策风险”。

三、具体的投资回报模式

对于上述描述，作者的智商已低到不能领悟，感觉笔法似春秋。为此，作者又在其官网上，找到了溧水PPP项目，希望对其模式的理解有所帮助。内容如下：

（一）投资及回报基本情况

1、社会资本的主体为华夏幸福下属全资子公司“九通基业投资有限公司”；

2、上述公司出资在溧水区经济开发区成立注册资本不少于1亿元的有限责任公司SPV；

3、基础设施建设、公共设施建设项目，甲方应向乙方支付建设费用，建设费用由建设成本和建设利润构成，建设利润按建设项目的总投资额的15%计算；

4、土地整理投资，甲方应向乙方支付土地整理费用，土地整理费用由土地整理成本和土地整理收益构成，土地整理收益按土地整理成本的15%计算；

5 、产业发展服务，甲方应向乙方支付产业发展服务费用。当年产业发展服务费的总额，按照委托区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算；

6、规划设计、咨询等服务费由双方按照成本费用的10%计算，具体以审计报告为准；

7、物业管理、公共项目维护及公用事业服务等按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经甲方审计的市场价确定。

8、按照约定比例上解地方财政后的剩余部分全部作为支付乙方的投资成本及投资回报的资金来源。

9、同时甲方应确保委托区域有不低于600亩开发用地的建设用地指标供乙方进行先期开发建设。

（二）对上述内容进行学习，理解如是：

1、华夏幸福通过全资子公司设立了投资风险的第一道防火墙，全资子公司在溧水合资设立SPV公司，又建立了第二道防火墙；

2、基础设施建设、公共设施建设项目、土地整理投资采取的是“酬金制”。即按成本的15%计算，无运营维护风险；

3、规划设计、咨询等服务费由双方按照成本费用的10%计算，同样采取的是“酬金制”。即按成本的10%计算，无运营维护风险；

4、物业管理、公共项目维护及公用事业服务等按照国家定价执行。应该是使用者付费。风险可控。如果是先付费后服务，则无风险。

5、产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，按照委托区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算。

6、回报资金来源，一是“土地增值”，二是“产业发展服务费”。

四、对照现行PPP模式要旨产生的疑问

（一）华夏幸福在基础设施及公共设施建设部分的回报模式是BT不是PPP。

1、广泛应用于PPP领域的基础设施及公共设施建设项目，毫无疑问，是PPP项目中投资的重点。而华夏幸福的回报采用“成本+利润”“酬金制”。这部分，没有看出“运营”的存在，以及“绩效”评价的标准；

2、规划设计、咨询等服务费由双方按照成本费用的10%计算，同样采取的是“酬金制”。这部分更不可能有“运营”了。

（二）产业发展服务费用是“园区运营”吗？

这部分的收益是极其“复杂”，貌似通过“服务”——而具备了“运营”。然而，却存在：

1、逻辑混乱

产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，按照委托区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算。这部分的投资模式是什么？如果说基础设施或公共设施，已然计费。如果不是，又是什么？“年新增落地投资额的45%计算”的依据是什么？其内在逻辑关系怎样？是根据IRR测算的吗？《实施方案》的测算能公开吗？

2、“新增落地投资额”是财务术语吗？

作者才疏学浅，问计于“度娘”不得，转求教于各个注册会计师，均无果。因此，特向华夏幸福公司求教，还请明确“新增落地投资额”的内涵与外延。

作者此文，意在学习华夏幸福将PPP模式应用于园区项目的内在机理。不想囫囵吞枣，照着华夏幸福的“模板”行走于PPP市场。请大家不吝指教，先进带后进，共同提高。