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中银原创|律师代理经营类房屋租赁合同案件的浅思
发布时间:2022.02.25  查看:186

      在经营类房屋合同纠纷之中律师是以委托人的代理人身份参与其中,而律师对纠纷所做的处理结果则由委托人承担。因此律师如何在纠纷处理过程中最大化地维护委托人合法利益的同时也让委托人接受、理解纠纷最终的处理结果,是律师处理此类纠纷的终极目标,而这也需要律师与委托人之间充分的沟通与信任。作为受托人,忠诚、勤勉、谨慎是代理律师参与代理工作的基本原则。笔者在代理多起经营类房屋租赁合同纠纷处理之后,深刻感受到此类纠纷存在的时效性和复杂性特点,为此,将代理过程中的有关思考整理成文字,期望为同行作一借鉴。


       一、经营类房屋租赁合同的特点

      经营类房屋租赁合同是出租人提供房屋供承租人经营使用,承租人按约支付租金,并在合同期满后将租赁房屋退还给出租人的合同。经营类房屋租赁合同除具有一般租赁合同的特点之外,一般还具有以下特殊之处。

     1、合同标的物是房屋使用权,同时衍生出承租人对房屋的装饰装修、经营收益的权利。

     2、房屋能否满足承租人经营事业要求的不可控因素较多,包括周边环境、房屋客观条件、房屋潜在权利受限等。

     3、合同的履行情况容易受市场大环境影响;

     4、房屋的经营使用受政府行政管理影响大;

     5、使用成本高,包括月租金费用和承租人前期装饰装修费用较高;

     6、房屋租金水平随市场行情变化较大。如出现大幅上涨或下降对合同顺利履行均可能产生影响。

      基于以上原因,此类纠纷大部分是在承租人经营事业遇到较大困难时产生,也有部分因为市场租金变化较大引发纠纷。


      二、经营类房屋租赁合同纠纷需要重点处理的问题

      由于此类合同具有使用成本高的特点,因此,处理此类纠纷应当首先考虑“止损”,不让当事人的损失进一步扩大,其次再是考虑如何挽回损失。对于承租人来说,需要按照:解除合同、停止租金计算、退还房屋、主张赔偿损失或支付违约金的顺序考虑问题。对于出租人来说,则需要按照收回房屋、解除合同、停止租金计算、主张赔偿损失或支付违约金的顺序考虑问题。可见当事人的立场不同时,案件的处理思路也必须做出相应的转变。

      1、合同的解除时间

      如果纠纷的发生导致承租人不想再履行租赁合同,那么无论解除合同的主张是否成立,停止计算租金是首要达到的目的。只有停止计算租金,才能停止承租人损失的扩大。

      无论是承租人希望退回房子,还是出租人希望收回房屋,首要工作都是要将正在履行的租赁合同从法律上解除,不再具有履行的约束力。作为启动方的代理律师,应当在全面了解双方合同履行情况,并固定相应证据前提下,严格依据《民法典》关于合同解除的规定推动合同的解除。因为不是双方协商一致解除,因此,在启动合同解除的同时,律师还应当做好对方不同意解除的应对和解除理由不成立引发不利后果的预判,做到进退有据,让案件走向始终在可控范围之内。

      2、租赁房屋的退还(收回)与交接

      租赁房屋的退还(收回)是租赁合同解除的直接结果,也是合同解除时间的直接证明。

      作为承租人,如果启动合同解除程序,应当首先将租赁房屋内的物品清理完毕,并在最短的时间内通知出租人收房。出租人如果不同意解除合同或不认可解除的理由,可能会拒绝收房。因此承租人应当作好房屋符合退还条件的证据固定,包括拍照、摄像等。如果租赁房屋存在次承租人,承租人应当先将次承租人的合同解除并从次承租人处收回房屋。无论能否与次承租人事宜处理完毕,在承租人给出租人的解除通知、收房通知等函件中,承租人根据案情需要,可以考虑表达次承租人事务与出租人无关的意思,避免出租人以此为借口不予收房。如果出租人一直拒绝接收房屋,承租人应当明确表达不再履行合同的意思,即使承租人解除合同理由不被支持,承租人也要明确表达解除合同并愿意承担违约责任,以便能尽早确定房屋租金计算截止时间。

      作为出租人,如果启动合同解除程序,首先要考虑房屋收回的难易程度。承租人如果不同意解除合同,完全可以通过继续占用房屋的形式拒绝退还房屋。如果承租人通过居住在房屋内的方式拒绝退房,出租人只能通过诉讼的方式请求法院强制迁让。如果承租人只是通过存放物品的方式占用房屋,出租人可通过自行清空的方式自行救济以实现收回房屋的目的,但需要承担一定物品处置风险和可能的赔偿责任。对此,出租人应当根据房屋收回的紧迫程度,充分考虑作出决定。

      3、房屋内物品的处置

      因为物品处置的时效性较强,将直接影响到房屋的收回与退还,如果在诉讼中解决,会影响到合同解除时间的确定。因此在承租人或次承租人不同意解除合同的情况下,房屋内物品处置情况会直接影响到房屋收回或退还。尤其是存在次承租人对部分房屋存在占用的情况下,租赁房屋作为一个完整的标的物,很难分割收回。对此,出租人或转出租人(承租人)应当考虑到房屋不能收回或退还时存在的潜在损失,并可通过自救的方式自行将物品清理到安全的地方作好保管,并用拍照、摄像的方式作好证据固定,对拒不搬离的承租人、次承租人作好通知,以便在后续诉讼中争取主动。  

      4、装饰装修及物品的折价补偿或赔偿

      出租人存在违约行为时,承租人要求解除合同必然会涉及到装饰装修及物品损失的赔偿问题。而经营类房屋租赁的装饰装修和物品损失因为金额高、争议大,会对纠纷的顺利解决产生重大影响。因此,在出租人存在违约行为的情况下,承租人在选择权利救济途径时,需要考虑解除合同的必要性,只有在其他救济手段不足以维护权利时,才能通过解除合同的方式追究出租人违约责任。

      对于装饰装修及物品的损失,承租人则应当收集准备必要的采购单据、支付凭证等证据,同时应当及时向法院提起诉讼,申请造价评估。


      三、律师应当对案件事实与潜在法律后果进行独立分析判断,与客户充分沟通后,制定相应纠纷处理策略。

     1、分析当事人对案件事实及法律后果的认知情况

      当事人是纠纷的亲历者、直接参与者,他基于自己的理解判断,会形成自己的意见。这些意见在法律规则下能否得到支持,则是当事人自己难以判断的。甚至还会出现有利的事实无法证明、认知的事实与实际产生的法律后果完全不同等一系列错误的判断,这就容易导致部分当事人对案件存在过度的自信。还有一些当事人因为缺乏基本纠纷处理技能,对纠纷走向完全缺乏理性认知,容易产生一些恐慌性的焦虑,这也需要律师对其进行清醒的信息帮助。

      2、根据生活经验,考虑裁判者会如何看待纠纷的发生与处理。

      裁判者也是生活中的个体,他们会按照生活经验和逻辑规律,认定事实、适用法律。律师若能提前从裁判者角度参与纠纷处理,对引导案件发展走势,为客户争取合法利益会有重大帮助。

      3、提供的建议尽可能缩小争议规模,更容易为当事人争取到满意的处理结果。

      纠纷的发生是当事人之间不同利益诉求之间的冲突,都有其内在的逻辑规律。有的纠纷不可避免,有的纠纷在特定的时间节点会处在可大可小的十字路口。律师参与纠纷的化解是围绕委托人合法利益诉求,基于专业、理性、不同视野的判断,为委托人提供合理化建议,在满足自身核心诉求的同时,兼顾对方的合理利益。这样才能短平快定纷止争,让各方当事人早日从争议中走出,一起向未来,开启纠纷各方新的发展篇章。

      总之,经营类房屋租赁合同因为租金高、前期投入大,一旦产生争议,处理不当时容易使各方损失不断扩大,增加纠纷解决难度。因此,需要律师在处理争议时把握住这类纠纷处理时效性强的特点,对案件发展方向作出清醒判断,以减少各方因争议产生的损失,尽早把控住局面,完成委托人的委托。作为一名代理律师,只有在法律规范、生活经验与案件事实之间建立准确联系,努力引导纠纷向小处、向容易解决的方向发展,并与客户充分沟通、论证,如此才能为客户争取到较为满意的处理结果,得到客户的认可与理解。





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